專家：房地產市場仍處上升通道不存在泡沫之說-金華浙中拍賣有限責任公司

房地產銷售已連續四個月同比增長，深圳、上海、北京等城市的房屋銷售價格指數開始出現全面回升。與此同時，土地市場重現活力，5月份北京、上海、深圳和重慶等大城市土地購置面積率先出現增長。

中國證券報：今年以來，房地產市場逐步回暖，房價不斷上漲。近期一些城市出現"價漲量跌"的現象，是否意味著我國房地產市場重新出現泡沫？

梅建平：當前的房地產市場仍處于上升通道，是市場對宏觀經濟形勢的正常反應，因此不存在泡沫之說。我國部分經濟指標推動了房價上漲，包括房地產市場供給、開發商資金狀況以及貨幣政策。

受國際金融危機影響，我國采取了適度寬松的貨幣政策，對房地產市場也產生一定影響：一是利息較低，這意味著房地產持有成本大幅下降。二是貨幣供給增長速度較快，使人們產生通脹預期。而房地產作為抵御通脹最好的資產之一，將引發大量投資需求。三是房地產貸款較以前容易，開發商資金面寬裕。再加上一季度銷售向好，存貨出清同時有上漲預期，因此開發商目前普遍采取漲價策略，從而造成市場價格上漲。

對于房地產市場是否出現泡沫還要看美國經濟是否出現第二次觸底。如果中國經濟隨美國經濟第二次觸底而表現出衰退跡象，那時再看當前的房價可能會認為存在泡沫。

中國證券報：我國房地產行業去庫存化已進行到何種階段，是否已接近尾聲？

梅建平：由于相關數據不夠透明，因此很難統計目前開發商手中具體持有的土地性質和儲備數量。但可以肯定，我國土地存在結構性稀缺。質量較差的土地供過于求，地段較好、交通方便的土地則較為稀缺。然而由于動遷費用、產權復雜等問題，我國的土地使用還未達到經濟效用的最大化。對于耕地18億畝的紅線，國家可以采取類似"碳排放"的做法，將邊緣地區或農業大省的開發額度向經濟發達地區轉移支付。

中國證券報：未來新房開工率是否會繼續好轉？國家是否會對房地產政策進行調整？

梅建平：我國將會繼續執行對房地產的有利政策，未來行業開工率將進一步好轉。鑒于當前中低收入者的住房需求仍未釋放，主要原因是購房首期付款要求較高，因此希望國家出臺政策降低中低收入者的首付比例、提高貸款額度，刺激行業發展，加強房地產對國民經濟的支柱作用。

目前我國內地與香港均采取30%的首付政策。香港銀行體系由于沒有存款保險制度，為了保持銀行體系健康而不得不采取較高首付。但內地與香港"小政府大市場"的策略不同，因此可以借鑒美國的做法，對中低收入階層采取低首付比例或其他住房補貼。

根據日本的經驗，我國的土地價格以年均15%-20%的速度上漲都屬正常范圍，同時勞動力及建材成本也在上升，因此20%的首付是安全的。讓更多民眾能夠買得起房，對促進我國經濟結構轉型大有裨益。

中國證券報：目前是買房的好時機嗎？未來房價是否會進一步上漲？

梅建平：房地產市場與資本市場不能割裂分析，股市走勢和資金面都與房地產密切相關。由于目前資金面較充裕，市場處于上升通道，因此就未來趨勢看，房價可能會越來越高。首要原因是土地的稀缺性，其次是基于通脹預期。在國際金融危機后，中美都需要三到五年的時間進行結構調整。預計明年出現類似2008年上半年的大幅宏觀調控的可能性不大，因此房價短時間內不會出現大幅下跌。在經濟轉型的過程中，面對勞動力過剩等問題，我國不得不采取寬松的政策。如果有經濟能力，通過購房抵御通脹將是合理的選擇。

嘉賓：長江商學院房地產研究中心主任梅建平

(作者：于萍)